¿Se están construyendo vulnerabilidades en América Latina?

En gran parte de América Latina, se están multiplicando proyectos inmobiliarios y el crédito hipotecario está creciendo con gran rapidez. ¿Le suena conocido? Las condiciones de financiamiento externo favorables y los elevados precios de las materias primas se han traducido durante la última década en importantes mejoras de los niveles de vida y profundización del crédito en muchos países de la región. Es especialmente notoria la expansión del crédito en el sector hipotecario, ámbito al que contribuyeron las reformas jurídicas y los subsidios públicos. Aunque en los países latinoamericanos el crédito hipotecario es bajo comparado con niveles internacionales, apenas 7% PIB, frente a un 20% en las economías emergentes de Asia y más de un 65% en Estados Unidos, ha crecido a una fuerte tasa real promedio anual de 14% desde 2003, con Brasil a la cabeza. Los precios de la vivienda han experimentado aumentos significativos a lo largo de este período, sobre todo en los países donde la expansión del crédito hipotecario fue más rápida (véase capítulo 5, última edición de Perspectivas económicas: Las Américas). (Fuente: FMI – 11/05/2012)

La vivienda, ¿está generando vulnerabilidades? Las autoridades y analistas de la región deberían mantenerse atentos al rápido aumento del crédito hipotecario y precios de la vivienda porque, puede crear inestabilidad financiera. América Latina tiene una larga historia de auges de crédito que terminaron colapsando, y la experiencia muestra que si bien las burbujas de precios de activos impulsadas por el crédito toman tiempo en formase, pueden tener un final abrupto. Pero, a la vez, América Latina tiene un profundo déficit de vivienda, y por eso es natural que la construcción gane terreno a medida que mejoran los niveles de vida y se profundiza el crédito hipotecario, dejando atrás niveles iniciales muy bajos. Es difícil evaluar debidamente la situación del sector inmobiliario en América Latina porque la información es por lo general limitada y deficiente. Los datos sobre precios vivienda están disponibles solamente en algunos países, Brasil, Chile, Colombia, México, Perú y Uruguay, aun así las series cronológicas suelen ser cortas y su cobertura suele estar limitada a grandes zonas metropolitanas o a segmentos de estas últimas. La información sobre saldos y flujos de vivienda, así como sobre la construcción, también es fragmentaria. Son escasos países que publican información completa sobre indicadores de solidez financiera y datos sobre balances de los hogares que corresponden específicamente a la vivienda. Pese a estas graves carencias de datos, en nuestro último informe observamos que el crédito hipotecario en algunas economías de la región podría estar creciendo a tasas muy superiores a las que explican los fundamentos económicos de los tres últimos años. En Brasil, el crédito hipotecario ha dado un gran salto, aunque eso quizá sea atribuible también al lanzamiento de un programa estatal de crédito para la vivienda (“Minha Casa, Minha Vida”) dedicado a hogares de bajo ingreso. Indudablemente, la rápida expansión del crédito hipotecario en algunos países merece atención.

Al mismo tiempo, otros indicadores llevan a pensar que las vulnerabilidades relacionadas con la vivienda se encuentran hoy día contenidas en la región. Los préstamos hipotecarios en mora están a un nivel relativamente bajo y las hipotecas representan una porción pequeña del total de la cartera de bancos. De igual manera, los pocos indicadores que existen sobre endeudamiento de los hogares se encuentran en niveles manejables, aunque van en aumento, sobre todo en el caso de los hogares de bajo ingreso. La experiencia lleva a pensar que, por más pequeños que sean, mercados hipotecarios pueden generar efectos sistémicos. Es decir, las vulnerabilidades surgidas en estos mercados pueden tener implicaciones para toda la economía que, una vez en acción, suelen ser difíciles de abordar y solucionar. ¿Qué hemos aprendido de la situación de la vivienda en Estados Unidos? Problemas de un mercado pequeño (hipotecas baja calidad o “subprime”) pueden adquirir dimensiones sistémicas con rapidez, particularmente en nuevos mercados con carencias de datos significativos. Por estas razones, es necesario actuar para solucionar las brechas de información y reforzar la supervisión del sector de la vivienda. Ayudaría asimismo la divulgación de información actualizada sobre indicadores de solidez financiera y datos sobre los balances de los hogares específicos de la vivienda. Pero se necesitan reformas más profundas (como mejora de registros de crédito, la elaboración de programas para mejorar educación financiera de consumidores y límites a la relación préstamo/valor y deuda/ingreso) para lograr que el crecimiento del mercado de la vivienda sea sustentable.

Acerca de ignaciocovelo
Consultor Internacional

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